После длительного и захватывающего роста рынок коммерческой недвижимости в Латвии столкнулся с изменением рыночных тенденций и условий, которое для многих было неожиданным, даже внезапным, в результате чего рынок даже пришел в замешательство. Однако именно теперь – время, когда можно прагматично и взвешенно принимать решения и начинать реализацию    новых проектов и заключение сделок. Рынок коммерческой недвижимости подобно другим рынкам развивается циклично, здесь в зависимости от точки местонахождения действуют свои законы, которые следует учитывать.

Нынешняя рыночная ситуация в Латвии демонстрирует обратное положение по сравнению с ситуацией  год-два тому назад. Многие игроки рынка стали более отзывчивыми и чаще идут навстречу, извлекая урок из перемен, происходящих на рынке. Одни девелоперы ищут инвесторов и обращаются к партнерам, чтобы получить доступ к дополнительному финансированию для завершения начатых проектов; другие, в свою очередь, предлагают приобретать объекты, чтобы развиваться в будущем.

В новейшем макроэкономическом обзоре Swedbank прогнозируется, что спад  в Латвийской экономике завершится до начала 2010 года, а внутренний валовый продукт будет медленно сокращаться и в первом полугодии 2010 года, зато в конце года возможен небольшой прирост. Спад ВВП в Латвии в этом году составит 17 %.

Причины экономического кризиса для всех трех стран Балтии (Латвии, Литвы и Эстонии) одни и те же — последствия несбалансированного развития в 2005-2008 гг., а также кризис мировой экономики. Низшей точки спада страны Балтии также достигнут почти одновременно.

Частный сектор Латвии неожиданно быстро приспособился к изменениям в макроэкономическом среде. Многим предприятиям удалось договориться с работниками об уровне зарплат, позволяющем сохранить конкурентоспособность и перспективы развития.

Удивительную жизнеспособность демонстрирует деревообработка, где удалось приблизиться к уровню прошлого года и увеличить продажи. Устойчивы оказались и транзитные потоки. Быстрее, чем прогнозировалось, улучшалось состояние текущего счета.

По мнению банка, решающим фактором в устранении риска негативных изменений является способность сократить дефицит бюджета таким образом, чтобы это не несло с собой чрезмерного политического и социального напряжения.

Безработица начнет уменьшаться не быстрее, чем в 2011 году, считают эксперты.

ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДИ

В Риге наблюдается временная пауза в предложении рынку новых торговых помещений.  В 2008 году общая полезная площадь сдававшихся в аренду новых помещений в Риге не превышала 5 000 кв. м. К концу года рынку было предложено только 9 000 кв. м торговых площадей – за счет расширения торгово-развлекательного комплекса Alfa Shopping Centre и открытия  торгово – развлекательного центра Panorama Plaza В ближайшие три года ожидается реализация 267 000 м2  новых торговых площадей, это будут проекты иностранных инвесторов  Riga Plaza  (67 000 m2), Galleria Potollo ( 50 000 m2)  Akropole (150 000 m2).

Экономический спад и падение оборотов торговли вынудили многие местные компании отменить планы по расширению и даже прекратить коммерческую деятельность. Спрос на торговые помещения падает; главным образом его поддерживают международные компании, имеющие опыт деятельности в условиях падения цен на рынке. Ввиду стабильных круглогодичных потоков покупателей и более низких арендных ставок новые магазины открываются в торговых центрах, а не в магазинах уличной торговли. Постоянная ротация арендаторов, падение покупательной способности клиентов, меньший оборот торговли и слабый спрос способствовали повышению уровня вакантности. Уровень вакантности относительно высок даже в успешных торговых центрах.

Арендные ставки на торговые площали в 2008 году упали на 25 %, в 2009 году ожидается их падение еще на 40% от уровня предыдущего года.

Арендная ставка на торговые площади в центре города сегодня составляет от 25 до 40 Евро за м2.

В торговых центрах предлагаются гибкие арендные ставки, 10 Евро за м2 в помещениях  площадью 1000 м2, 15 – 20 Евро за м2  в помещениях 150 – 300 м2 и 25 – 45 Евро за м2 в небольших до 100 м2.

Прогнозируется, что арендные ставки будут продолжать падать до конца 2009 года.

ОФИСНЫЕ ПЛОЩАДИ

В Латвии большое количество офисных площадей продолжает оставаться вакантным.  С одной стороны это обусловлено недавней активной строительной деятельностью, и, с другой стороны, снижением объемов бизнеса в соотношении с глобальным, региональным и местным экономическим спадом, а также последующими массовыми увольнениями. Несмотря на долгосрочный потенциал развития, в настоящее время в Риге отмечается избыточное количество офисных площадей.

В 2008 году рынку было предоставлено более 100,000 м2 вновь построенных офисных помещений. Тем не менее, все последние проекты, столкнулись с плохим заполнением зданий, зачастую не превышающую 50% от общей сдаваемой площади. Большинство проектов в этом году были завершены в первой половине 2009 года, что примерно составило 80,000 кв.м. Такое значительное увеличение количества офисных помещений в Риге продлит период поглощения и приведет к общему росту свободных площадей свыше 15% в 2009 году.
Тем не менее, тенденция быстрого роста свободных площадей в офисных зданиях к концу этого года может измениться, поскольку основная волна увольнений в Латвии , наверняка, уже позади.

С другой стороны, никакого нового строительства офисных зданий не было начато уже в течении целого года , что дает четкое представление о предложении офисных площадей на рынке недвижимости.

За первое полугодие 2009 года, рынок офисных помещений пережил самое быстрое падение арендных ставок , которое только за 6 месяцев превысило снижение на 30%. Однако, в конце указанного периода, арендная плата стабилизировалась и, как ожидается достигнет дна во второй половине этого года.

На данный момент активность на рынке офисных площадей  обусловлена в основном стремлением бизнесменов уменьшить свои расходы поэтому компании ищут либо меньшие по площади  офисы, либо более низкую арендную плату. В то же время есть  компании, у которых все в порядке и они даже расширяются. Например,  адвокатские или нотариальные конторы.

Арендные ставки в офисах класса А в Риге упали в 2008 году на 22 % до 14 – 19 Евро за м2, но в начале 2009 года, в связи с приходом на рынок новых площадей, минимальные ставки в классе А составляют 10 Евро за м2.

Арендные ставки в офисах класса В снизились на 25 % и составляют в среднем  8 – 12 Евро за м2.

Тенденция устойчивого превышения спроса на аренду офисных площадей  над спросом на покупку помещений сохраняется до сих пор. Однако в последние два месяца наметилось увеличение интереса именно к покупке офисов, а не к аренде. Предприниматели теперь считают: сейчас выгоднее купить офис , поскольку эти помещения сохранятся в капитале фирмы и со временем окупятся. Играет роль и надежность — гарантия, что арендодатель не изменит условия договора.

СКЛАДСКИЕ  ПОМЕЩЕНИЯ

В обзоре Латвийского рынка недвижимости составленного компанией Ober Haus, в секторе производственных и складских помещений активность начинает возрастать как раз сейчас.  На аренду индустриальных парков, где предлагаемые площади начинаются от 3000 квадратных метров и выше, желающих мало.  Реальный спрос — на площади от 500 до 2000 квадратов. При этом если речь идет о складах, то клиенты выбирают варианты, где можно использовать высоту здания, а не его площадь, тем самым экономя на квадратных метрах.

В 2008 году девелоперы вывели на рынок более 250 000 м2 новых складских помещений, включая вновьпостроенные и реконструированные. Всего новых складских помещений в Риге и ее окрестностях на сегодня 473 000 м2. В основном они расположены за городом, вблизи активных трасс. В 2009 году ожидается увеличение еще на 95 000 м2 новых складских площадей. Большая часть девелоперов - иностранные компании.

Арендные ставки в логистических центрах составляют  5,0 – 6,50 евро за м2 складских  площадей и 6,50 – 12,0 Евро за м2 офисных площадей.

Несмотря на мировой экономический кризис, арендные ставки на складские площади снизились незначительно, в большей мере из-за вывода на рынок новых дополнительных площадей. В начале 2009 года была небольшая коррекция арендных ставок и в среднем они составляют 4,50 – 6,50 Евро за м2. До конца 2009 года ожидается небольшое снижение, не более чем 10 – 15 %.

Выгодное географическое положение Латвии, традиционное пересечение здесь морских путей, автомобильных трасс и железных дорог, наличие незамерзающих портов Рига, Лиепая, Вентспилс,  делает республику привлекательным транзитным и дистрибуторским центром.

В Латвии прогнозируется и дальнейшее развитие транзитной отрасли – расширяется зона Рижского порта, увеличивается территория и грузооборот Рижского аэропорта, на уровне правительств ведутся переговоры о Новом Шелковом пути, подразумевающем контейнерные грузоперевозки по железной дороге из Китая через территорию России до Латвийских портов и далее в Евросоюз, и многие другие проекты. Поэтому складскими площадями активно интересуются Западные компании, а также бизнесмены из России, Беларусии, Казахстана и  Узбекистана.

В мае 2009 года на территории Вентспилского порта норвежская компания BAU-HOW AS начала  строительство нового предприятия по производство модульных конструкций для зданий. Вся произведенная продукция будет экспортироваться. Предприятие будет включать  7 000 кв.м производственных помещений и 15 000 м2 складской площади с подведенными инженерными коммуникациями. В проект планируется вложить 65,5 млн. Евро.

Несмотря на целый ряд рисков, которые все еще присутствуют в Латвии, инвесторы, которые активны на рынке, в основном ориентированы на собственность, имеющую различные возможности использования, и держат рынок под острым присмотром.

Выгодное географическое положение, развитая инфраструктура, высокое качество рабочей силы, европейское законодательство, защита инвестиций, свободный рынок, русскоговорящий персонал, отсутствие криминала  делают Латвию привлекательной для бизнесменов из Европы и России.

Российские инвесторы, приобретая компанию в Латвии, тем самым становятся владельцами европейского предприятия и получают преимущества для ведения хозяйственной деятельности внутри ЕС, которые имеет компания, зарегистрированная в любой стране ЕС, включая "Старую Европу". Например,  возможность приобретать, продавать и сдавать недвижимость в любой стране ЕС в облегченном порядке.

Сейчас, когда латвийский  рынок недвижимости сильно просел, наступило благоприятное время когда можно выгодно делать долгосрочные инвестиции в подешевевшую коммерческую недвижимость Латвии.

К наиболее выгодным на сегодняшний день инвестициям в коммерческую недвижимость Латвии можно отнести.

• Покупка складских помещений и строений с участком земли в районах приближенных к портам и основным автомагистралям. Учитывая, что Латвия является одним из самых удобных транзитных коридоров, соединяющих Россию и Евросоюз, коммерческие площади можно использовать как для нужд собственной  компании, так и для сдачи в аренду.
• Покупка долей  или всего пакета акций работающей компании на балансе которых находятся объекты недвижимости. Даже в условиях экономического кризиса инвесторы интересуются покупкой латвийских предприятий. Если раньше их больше привлекал финансовый сектор, то сегодня они переключили свое внимание на предприятия, производящие продукты питания и лекарства.
• Приобретение в собственность земель в районах будущего развития. согласно стратегическому плану развития Риги, и земель вдоль основных автомагистралей. В  условиях кризиса можно создавать так называемый банк земельных участков с перспективой их перепродажи когда начнется подъем рынка недвижимости.
• Покупка офисных площадей с уже имеющимися долгосрочными арндаторами с целью сдачи в аренду.
• Покупка домовладений в центре Риги и в Старой Риги с целью использования их как так называемые доходные дома. Интерес покупателей к таким   объектам сохраняется, хотя и  не носит массового характера.  Потенциальных покупателей интересуют полностью реновированные  или новые объекты с хорошим потоком денег.
• Приобретение в собственность строений с землей в Юрмале с целью дальнейшего использования их как гостиниц, пансионатов, SPA отелей, фабрик красоты или оздоровительных комплексов.
• Покупка небольших торговых центров площадью до 1000 м2 в микрорайонах Риги, Рижском районе и небольших латвийских городках с цель сдачи их в аренду.